Как в законодательстве разрешается вопрос о поднайме жилого помещения?
Отношения, связанные с поднаймом жилого помещения, регулируются ст. 91-97 Жилищного кодекса.
Предоставленными жилыми помещениями наниматель и члены его семьи могут не только пользоваться сами, но и сдавать все или часть помещения другим лицам в поднаем. Обязательными условиями для этого являются:
а) согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих, бывших членов семьи, проживающих в квартире. Письменного согласия для этого не требуется, оно может быть дано и в устной форме;
б) согласие наймодателя.
Если отказ в согласии членов семьи на поднаем обжалованию в судебном порядке не подлежит, то отказ наймодателя в заключении договора поднайма может быть оспорен в суде.
Сдача части или всего помещения в поднаем не освобождает нанимателя от всех предусмотренных договором найма обязанностей перед наймодателем, в т. ч. и по возмещению ущерба, причиненного поднанимателем.
Срок сдачи жилого помещения в поднаем определяется сторонами и, в зависимости от обстоятельств, договор может быть заключен на неопределенный срок, на определенный срок и на период временного отсутствия нанимателя, выехавшего из жилого помещения с правом его сохранения.
В отличие от обмена, при сдаче жилья в поднаем в коммунальной квартире, необходимо получить согласие соседей. Их отказ судебному оспариванию не подлежит. Согласие соседей не требуется при сдаче в поднаем всего занимаемого нанимателем помещения в связи с временным выездом.
Договор заключается только в письменной форме. В нем должны быть указаны место, дата его заключения, фамилия, имя, отчество и место жительства нанимателя, сдающего квартиру в поднаем, аналогичные данные лица, выступающего в качестве поднанимателя. Необходимо указание членов семьи нанимателя, характеристика сдаваемого в поднаем помещения (количество комнат или часть комнаты, размер площади, принадлежность дома и т. п.), какие предоставляются коммунальные и другие услуги, какое имущество передается в пользование поднанимателя при предоставлении ему жилья, указывается срок сдачи помещения.
Поднаниматель в договоре поднайма помещений обязан: использовать помещение и имущество по назначению; содержать помещение и имущество в надлежащем состоянии; обеспечивать сохранность помещения и имущества; производить за свой счет текущий ремонт, соблюдать правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в местах общего пользования, ежемесячно вносить плату за пользование помещением, имуществом, оказываемые услуги в размерах, установленных договором, не позднее согласованного числа следующего месяца; сдать помещение и вернуть имущество в надлежащем состоянии и в оговоренный срок.
В договоре обязательно должна быть указана сумма и размеры ежемесячных платежей.
Договором может быть предусмотрено, что совместно с поднанимателем в предоставляемое ему жилье вселяются и члены его семьи. Последующее их вселение допускается только с согласия наймодателя и нанимателя.
Договоры поднайма жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда регистрируются в ЖЭКах.
Законодательно установлены условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускается. Это может иметь место, если:
1) в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, который будет приходиться на каждого проживающего в этом помещении, в том числе и нанимателя вместе с членами семьи, окажется меньше установленного для предоставления жилых помещений, т. е. меньше нормы средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте;
2) в качестве поднанимателя или члена его семьи в коммунальную квартиру вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире.
Сдача жилья в поднаем с нарушением всех указанных выше требований влечет недействительность договора. Вселившиеся по недействительному договору лица обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение, а при отказе от добровольного выселения они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья. Иск об этом могут заявлять как наймодатель, так и лица, интересы которых нарушены сам наниматель, члены его семьи, соседи. Такой иск может быть предъявлен также и прокурором. Выселение в данном случае производится без признания судом договора поднайма недействительным, поскольку недействительным такой договор является в соответствии с законом.
Как уже отмечалось, договор поднайма действует в течение срока, определенного между нанимателем и поднанимателем. При этом наймодателю (ЖЭКу) не предоставлено право в какой-либо мере вмешиваться в отношения между сторонами при определении сроков его действия. По истечении обусловленного срока договор автоматически прекращает свое действие и поднаниматель, независимо от добросовестности исполнения его условий, не вправе требовать возобновления договора, если против этого возражает наниматель. Поднаниматель обязан в этом случае освободить занимаемое помещение не только по требованию нанимателя, но и по требованию наймодателя (ЖЭКа), либо соседей, если речь идет о коммунальной квартире.
В пределах обусловленного срока действие договора зависит от добросовестности исполнения поднанимателем его условий. Досрочное расторжение допускается при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора как поднанимателем, так и проживающими с ним лицами.
Такими основаниями являются:
а) систематическое разрушение или порча жилого помещения, мест общего пользования. Причем основанием для досрочного расторжения договора являются не только виновные действия, связанные с прямым разрушением или порчей помещения, но и невыполнение обязанностей по производству за свой счет текущего ремонта, вследствие чего жилье разрушается или портится. Наряду с досрочным расторжением договора виновное лицо обязано возместить причиненный своими действиями ущерб;
б) использование поднанимателем снятого жилого помещения не по прямому назначению оборудование его под мастерскую, складское помещение и т. п.;
в) систематическое нарушение правил проживания, делающее невозможным для других проживание в одной квартире или одном доме (скандалы, оскорбления, причинение телесных повреждений, невыполнение требований о соблюдении тишины и т. п.);
г) систематическое невнесение поднанимателем платы за пользование жильем и за коммунальные услуги. Под систематичностью в данном случае понимается наличие двух и совершение третьего факта невнесения платы.
Возможность расторжения заключенного на неопределенный срок договора поднайма связывается законодательством с необходимостью предупреждения поднанимателя о предстоящем прекращении договора за три месяца. В такой же срок необходимо предупредить поднанимателя, с которым заключен срочный договор на все помещение, временно отсутствующему нанимателю при его возвращении до истечения срока договора.
Если наниматель, сдавший жилье в поднаем на определенный срок, не вправе до его истечения расторгнуть договор, то поднаниматель имеет право расторгнуть его в любое время. При выплате авансом денежных сумм за пользование помещением наниматель обязан возвратить полученное наперед.
Напоминаем, что проживающие по договору поднайма в домах государственного или общественного фонда граждане признаются законом нуждающимися в улучшении жилищных условий со всеми вытекающими отсюда последствиями.